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【比較】住宅ローンの一括返済は低金利の現代で有効なの!?

高嶋 圭
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高嶋 圭
石川県小松市にある新築・リフォーム工事を手掛ける㈲サワダに務める営業マンです。住宅のプロなのに家づくりで失敗した経験を持つ僕だからお客様には失敗して欲しくない。自分の失敗した経験から少しでも家づくりを簡単に、そして楽しく体験出来るような情報を発信しています。
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こんにちは。

石川県小松市 赤シャツアドバイザー

タカシマ です。

 

もしも、貯金が溜まったら住宅ローンを一括返済しますか?
僕だったら迷います。

 

それは、将来が不安だから。
何が起こるか解らない時代ですしね。
子供も進学校に通って大学に行くかも!?

あっ・・・それはないか。(笑)

 

でも、何百万円もメリットがでれば考えます。
どれぐらいのメリット・デメリットがあるのか?
気になったので、比較検討してみます。

 

・住宅ローンの仕組みを解説します

・一括返済のメリット・デメリット

・一括返済するオススメの時期を紹介します

 

このような内容の記事になります。
これから一括返済を検討する方、繰上げ返済を検討する方は
参考になる内容です。

 

【比較】住宅ローンの一括返済は低金利の現代で有効なの!?

まずは、住宅ローンを返済する仕組みを解説します。

 

住宅ローンを月々7万円の返済します。
この7万円の内訳には、元金と利息が含まれます。
その割合って考えたコトはありますか?

 

実は、この元金と利息の割合って凄く重要だったりします。
まずは、住宅ローンの仕組みを見ていきましょう。

 

住宅ローンの仕組み

住宅ローンの返済の内訳は図のイメージです。

 

特徴的なコトがあります。
それは、利息を先払いして、最後に元金を支払う
このような返済方法が住宅ローンの特徴になります。

 

凄く極端な例です。
月々の返済が7万円。
1年の内訳は、元金2万円、利息5万円、合計7万円。
30年後の内訳は、元金6万円、利息1万円、合計7万円。

 

同じ7万円だけど、内容が全く違います。

 

最初は元金が全然減りません。そして、利息の支払いが多い。
逆に30年後は、ほとんど元金を支払ってる。
このような返済方法が住宅ローンになります。

 

住宅ローンを一括返済するメリット・デメリット

住宅ローンの仕組みを理解したところで、一括返済するメリット・デメリットをご紹介します。

 

繰上げ返済にも応用できる部分です。
繰上げ返済を検討している方も参考になると思います。

 

住宅ローンを一括返済するメリット

一番のメリットはコレでしょう。

・金利の軽減効果が大きい

 

元金も高額な住宅ローン。
低金利といえど金利の影響は大きいです。

 

少し計算してみましょう。
仮に、3000万円の住宅ローンを利用します。
借入期間は35年、金利は全期間固定1.6%

一括返済を利用するコトで、利息が何百万も変わってきます。

 

繰上げ返済しない場合は35年間で920万円の利息を支払います。

 

10年後に一括返済した場合は利息の支払いが390万円に。

 

その差は530万円!!

 

この利息の減額が住宅ローンの一括返済や、繰上げ返済の
最大のメリットだと思います。

 

・家計が楽になる

住宅ローンが完済されるコトで家計は非常に楽になります。
そして、家は自分の財産にもなります。
自分の財産になると、売る、貸す、なども可能です。

 

収入の住宅ローン返済分を貯金するコトが可能です。
さらに、子供の教育で出費がある場合も対応できる可能性が高い。
それだけ住宅ローンが無いと、家計が楽になります。

 

さらに、万が一の大きなトラブルがあってお金に困った場合。
売るコトや、貸すコトで、乗り切きれる可能性もあります。

 

住宅ローンがないと、困った時の選択肢が広がるんですね。

 

住宅ローンを一括返済するデメリット

住宅ローンを一括返済するデメリットも考えてみました。

 

正直、どれだけ貯金があるのか?
この金額によってデメリットは変わってきます。

 

今回は、少し無理をして一括返済をした場合を想定します。
そんな場合のデメリットを紹介します。

 

・もしも!!の時に困る

住宅ローンの一括返済には何千万のお金が必要です。
金利の軽減効果を狙って少し無理をして返済しました。
住宅ローンは完済したけど・・・貯金の方も無くなります。

 

そんな時に、病気やケガをして休職するコトに・・・
子供の教育資金で、まとまったお金が必要・・・
景気の後退で収入が減った・・・

 

未来は何が起こるか解りません。

 

利息の軽減効果も本当に大事です。
でも、それ以上に家族の幸せが一番大事。

 

目先の損得以上に、将来的な部分に目を向けて検討して下さい。
ライフプランを作成してみると答えを見つけやすいです。

 

ライフプランについて詳しく解説した記事になります。
良かったら参考にして下さいね。

 

・団体信用生命保険を利用できない

住宅ローンによって団体信用生命保険が金利に含まれています。

 

団体信用生命保険保険とは?

債務者が亡くなった時には、団体信用生命保険で残債を
完済する制度

これが団体信用生命保険です。

 

住宅ローンを完済すると、団体信用生命保険も終わります。

 

仮に、10年目で住宅ローンを一括返済したとします。
11年目に不慮の事故で亡くなった場合。
一括返済を利用した為に貯金がありません。

 

でも、一括返済しなかった場合では、団体信用生命保険によって
住宅ローンは完済されます。
さらに、一括返済に利用しようと思ってた貯金も残ります。

 

この差は大きいです。
将来的に何が起こるか解らないのが人生です。

 

本当は何もないのが一番です。
でも、こんな考え方もあるよ。って頭の隅にでも覚えておいて下さい。

 

一括返済の時期は10年後が目安

住宅ローンの一括返済をする時期も大事です。

 

よ〜し!早めに住宅ローンは返済した方が得なんだな。
ガンガン返済していこう!!

 

ちょっと待ってください!!
住宅ローンを利用して5年で一括返済とか勿体無い。

 

なぜ勿体無いのか?
その理由を解説します。

 

住宅ローン控除はフル活用しよう。

住宅ローンを利用すると、住宅ローン控除を使うコトが可能です。

 

住宅ローン控除とは!?
簡単に解説すると、住宅ローン残高の1%相当する所得税が
10年間還付される制度です。

 

住宅ローン控除を詳しく解説した記事です。
一緒に読んでおくと参考になります。

 

もしも、所得税、住民税を支払ってる場合は利用したい制度です。
5年で一括返済をすると、住宅ローン控除も途中で終了します。
住宅ローンを利用しているから利用できる制度です。

 

仮に、年収500万円の方が住宅ローン控除を利用した場合。
借入額3000万円、金利1.6%

 

10年間で約150万円の還付を受けるコトができます。
(条件によって金額は変動します)

 

還付を受けて、10年後に一括返済を行う方法もアリですよね。

 

金利が上昇すると一括返済は有効

お得な住宅ローン控除。
しかし、金利が上昇した場合には一括返済は凄く有効です。
住宅ローン控除を吹き飛ばす程の威力を持っているからです。

 

表にしてみました。

 

目安として、仮に3000万円を借りて、金利1.5%。
住宅ローン控除で150万円の還付。

 

10年後に一括返済した場合には、3360万円の総額を
支払って完済です。

 

金利は360万円 ー 150万円(還付金)=210万円
実質は210万円の利息負担になります。
(控除額によって金額は変わります)

 

この金額は金利の上昇で10年後の完済金額が全然違います。

 

金利が1.5%→2%に上昇すると・・・
10年後の完済金額は3490万円。

 

金利は490万円 ー 150万円(還付金)=340万円

 

金利1.5%だと210万円の負担
金利が2%になると340万円の負担

 

その差は130万円。
もう住宅ローン控除とあまり変わりません。

 

金利が0.5%の上昇でコレなので、それ以上の上昇になると・・・
控除を利用しないで、早めに一括返済した方が得だったりします。

 

金利の上昇は大きな金額が動きます。
住宅ローン控除を利用する場合でも、金利の変動を確認するって大事ですよね。

 

最後に

今回は住宅ローンを一括返済するメリット・デメリットを
解説しました。

 

繰上げ返済を利用する方にも参考になります。

 

一括返済のメリットは、金利の支払いを抑えるコトができる。
デメリットは、将来的に何かあった時の不安です。

 

一括返済や、繰上げ返済は効果的だし、僕はオススメです。
余裕がれば利用した方がいいと思います。

 

でも、その後に残る貯金額は大事。
貯金を全て使っての一括返済や、繰上げ返済はオススメしません。

 

やっぱり、その後の生活があるから。
返済と貯金のバランス。
ここは本当に大事です。

 

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