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新築で住宅ローンを活用する方は必見!審査のマル秘ポイント

高嶋 圭
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高嶋 圭
石川県小松市にある新築・リフォーム工事を手掛ける㈲サワダに務める営業マンです。住宅のプロなのに家づくりで失敗した経験を持つ僕だからお客様には失敗して欲しくない。自分の失敗した経験から少しでも家づくりを簡単に、そして楽しく体験出来るような情報を発信しています。
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こんにちは。

石川県小松市 赤シャツアドバイザー タカシマ です。

 

新築や建て替えで多くの人が活用する「住宅ローン」

でも、住宅ローンを借りる事が出来ない場合は家づくりの計画がストップします。

家づくりは、住宅ローンを借りる方がほとんど。

住宅ローンは、どのような流れで進んでいくのか?

どんな項目を審査されるのか?

もしも、審査に落ちた場合の対処方法は!?

そのような事を解説していきます。

 

新築で活用する住宅ローンの流れ一覧

住宅ローンの審査では何をチェックされるのか!?

それは、あなたの返済能力です。

何千万という高額なお金を、35年返済という長い期間で借りる住宅ローン。

金融機関としてはキチンと完済して貰う事ができるのか??

この部分を慎重に判断している訳です。

 

住宅ローンを借りる流れは?

住宅ローンは借りる時には2つの審査を受ける事になります。

1つは「事前審査」その後に「本審査」最後に「ローンの契約」

住宅ローンを借りる為のおおまかな流れです。

 

まずは「事前審査」から見ていきましょう。

事前審査とは?
まだ建築会社や土地などは決まってないけど、総予算は3千万円で考えてます。その金額を借りる事はできますか?

一番気になる希望の住宅ローンを借りる事ができるのか?を簡単にスピーディに調べる事ができる審査です。

 

事前相談で主にチェックされるポイント

・年収と借入希望額のバランス

・年齢や勤続年数

・個人情報

 

金融機関によって多少は違いますが、基本的にチェックされるポイントになります。

そして、事前相談を提出して回答が来る期間は2〜4日前後で連絡がきます。

 

 

住宅ローンの事前審査に必要な書類書類一覧

インターネットで事前審査を受けてくれる金融機関も多くなりました。

しかし、石川県では書類のやりとりが一般的です。

手ぶらで行っても無駄足になります。必要な書類を持って金融機関に行きましょう!

まずは、必要書類を準備してみましょう。

 

 

→家賃と住宅ローンの違いはご存知ですか!?

→住宅ローンを借りる時に必要な諸経費一覧!!

 

住宅ローンを借りる時に審査を受ける審査項目

事前審査の書類を金融機関に提出すると、住宅ローンを希望金額に貸して貰えるのか?

まずは、審査を受けます。審査結果によっては「減額」「住宅ローンを借りれない」このようなケースもあります。

それは、審査する項目のどこかに引っかかる場合です。

金融機関によっても違いますが、どのような審査項目があるのか?

まずは確認してみましょう。

 

勤続年数

サラリーマンの場合は、現在の会社にどれだけ在籍しているのか?

勤続年数を確認される事になります。

昔は3年以上の在籍が1つの基準でした。

働き方も変わった現在では「在籍1年」が目安になります。

会社の属性や年収、金融機関によっても内容は変わります。

1つの目安として覚えておいて下さい。

 

自営業者の方は少し変わります。

会社に在籍しているサラリーマンに比べて自営業者の方は審査項目が異なります。

サラリーマンは在籍1年だし、自営業は起業して1年でいいのか?

これは全く違います。

サラリーマンに比べて自営業者の方はローンが組みにくいと言われてます。

自営業者の場合は確定申告書を3年分提出して、所得や会社の経営状態などを幅広く審査される事になります。

3年分の確定申告書が必要になるので、最低でも3年の事業継続が必要になります。

住宅ローンを借りれない訳ではありません。

ただ、サラリーマンよりもハードルが高い事だけは注意してください。

 

年収

年収の1つの基準は300万円

源泉徴収表で300万円を超えている場合だと住宅ローンを借りる事ができます。

あとは、借入額と年収のバランスに応じて借入額が決まります。

そのバランスを判断する基準が「返済負担率」になります。

 

返済負担率
年収に対する年間返済額の割合の事。金融機関が住宅ローンをいくらまで貸す事が出来るのか?を判断する基準です。

金融機関によって変わりますが、30〜35%が1つの目安です。

年間の住宅ローン返済額が、年収納30〜35%以内に収まっているかを確認しましょう。

 

もしも、300万円以下の場合

300万円以下の場合は、家族と年収を合算する事ができます。

夫婦や親子で組む事ができるローン商品が金融機関には多くありますので安心してください。

 

健康状態の確認

多くの金融機関は「団体信用生命保険」の加入が義務になっています。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に債務者が亡くなったときに残りのローン残金を保険会社が肩代わりしてくれる制度になります。

 

例えば、住宅ローンの返済中に旦那さんが不慮の事故で亡くなった場合。

住宅ローンの残金を残された家族が支払っていくのは大変です。

住宅ローンの残高が0円になり家族に家を残して行く為の保険が「団体信用生命保険」です。

 

この保険に加入する事ができない場合も、基本的には住宅ローンを借りる事ができません。

年齢を重ねると色々と体の不調があります。

もしも、投薬している。かかりつけの病院に通ってる。

このような場合は団体信用生命保険に引っかかる場合があるので、事前に確認する事をオススメします。

 

団体信用生命保険に加入出来ない場合。

団体信用生命保険の加入が任意の住宅ローンを利用する事もできます。

多くの金融機関は義務になりますが、任意の金融機関もあります。

代表的な住宅ローンは「フラット35」

フラット35などを活用して住宅ローンを借りる事もできます。

 

年齢

金融機関では完済時の年齢が決まっています。

金融機関によって完済時の年齢は違いますが、目安は80歳での完済になります。

 

年齢を重ねると35年返済を活用する事が難しくなります。

返済年数が短くなると月々の返済額も高くなります。

年齢は金融機関よりも、お客様がチェックするポイントでもあります。

 

個人情報

最後にとても大事な「個人情報」

この部分で引っかかり住宅ローンが希望額よりも減額された、借りる事が出来なかった。

そのようなお客様を数多く見てきました。

過去にあった借金や延滞など、誰にも言いたくない事もあります。

でも、そのような過去も事前審査を受ける事で金融機関には全て解ってしまいます。

 

消費者金融でに借入、キャッシングの返済やマイカーローンの返済、クレジットカードの引き落としの延滞が3ヶ月以上ある場合には個人情報に記録がつきます。個人情報に記録がつくと住宅ローンを借りる事が一気に難しくなります。

 

僕の経験では金融機関に過去を隠しても、1つもいい事がありませんでした。

心配な事があれば正直に金融機関に相談する事が1番です。

すごく勇気がいる事だけど。

正直に相談する事で解決策を提案してくれる事も多々ありました。

過去の事は完璧に覚えていないので皆さん不安です。

実は住宅ローンの事前審査を提出する時は僕も不安でした。

でも、家づくりを進める為には避けて通れない部分なので勇気を持って進めて下さい。

 

住宅ローンの審査が通らなかった場合

20年間も住宅業界で、お客様の家づくりのお手伝いをしてると色々とありました。

中には住宅ローンの事前審査に通らなかった時もあります。

事前審査に通らないと精神的にもダメージを受けます。汗

本当に。

 

でも、通らなかった場合の対処方法を知ってると対応策を考える事ができます。

僕が過去に経験した事も少しだけ覚えておいて下さい。

 

他の金融機関で事前審査を出してみる

1つの金融機関で事前審査が通らなかった場合は、別の2〜3金融機関で事前審査を提出しました。

その結果、A金融機関ではダメだったけど、B社では審査が通った。

そんな経験も過去にはあります。

それぞれの金融機関で審査基準も違います。1社だけで判断しないで他の金融機関で提出する方法も1つです。

 

逆に、2〜3の金融機関に提出して全て通らなかった事もあります。

全て通らない場合には何か決定的な理由があります。

その理由を見つける事が凄く大切です。

今では個人情報保護法があり金融機関も簡単に教えてくれません。

でも、理由が解らないとその後の解決策を見つける事ができません。

また事前審査を繰り返す事より、大変だけど問題部分を見つける事に頭を切り替えて下さい。

 

減額された場合は計画を見直してみる

事前相談では「減額」というケースもあります。

減額とは2500万円で事前審査を提出してたけど、結果は2300万円までなら大丈夫です。

このような回答がくる事をいいます。

 

家づくりの計画を見直してみる

希望の土地や間取りなど要望はあります。

この要望で削れる部分はないか?

予算内で納める事は可能なのか?

家づくり全体の計画を見直してみる事も1つの方法です。

 

もしも、家づくりを考え始めた初期ならば、探す土地のエリアや土地の大きさを変える事も出来ます。

借入額の中で家づくりを提案してくれる建築メーカーを探したり、変えたりする事もできます。

このような理由から事前審査は家づくりの初期がオススメです。

 

他のローンを返済する

減額される理由として「他のローン」がある場合があります。

例えばマイカーローンなど。

→マイカーローンがある場合の住宅ローンの考え方

 

他のローンがある場合では、先ほどお伝えした「返済負担率」の影響を受ける場合があります。

その結果で減額される事が多いです。

 

簡単に説明すると、、、

借入は3000万円、毎月の返済が8万円を考えているDさん。

Dさんは、マイカーローンを毎月3万円支払っています。

マイカーローンの影響を受けるので。

8万円ー3万円=5万円

毎月5万円の融資までなら可能になります。

 

毎月5万円の返済だと、借入額は2200万円が限界です。

このような感じで800万円の減額になる可能性があります。

(実際は細かい計算があるので、おおまかな概要になります)

 

土地から探している場合だと、家づくりの計画にならない事も。

そのような時は可能であれば、その他のローンを完済する事も選択肢の1つです。

 

期間をあける。

もしも事前審査が通らない理由が「個人情報」だった場合。

キャッシングやクレジットカードの延滞。

この延滞が理由で事前審査が通らない場合は時間を置いてみる。

個人情報は毎月毎月と新しい情報に書き換えられていきます。

古い情報から新しい情報へ。

 

延滞が書き換えられてから、住宅ローンの事前相談に再チャレンジ。

その間にしっかり自己資金を貯金する。

そんな期間にする事も1つですよね。

 

ちなみに延滞や遅延が解消されてから5年が経過すると履歴が書き換えられると言われてます。

1つの目安期間にして下さいね。

 

最後に

家づくりを進める時に活用する住宅ローン。

その中でも「事前審査」にポイントを絞ってお伝えしました。

事前審査のポイントは家づくりの序盤に提出する事。

ここがポイントだと思います。

 

後ろへ行けば行くほどに、どうにもならない事が増えるし、人に迷惑をかける可能性もあります。

なるべく早めに知る事で安心して家づくりを進めていけます。

家族が幸せになる為に。

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