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つなぎ融資とは!?住宅ローンを利用して家を建てる時に必要です。

高嶋 圭
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高嶋 圭
石川県小松市にある新築・リフォーム工事を手掛ける㈲サワダに務める営業マンです。住宅のプロなのに家づくりで失敗した経験を持つ僕だからお客様には失敗して欲しくない。自分の失敗した経験から少しでも家づくりを簡単に、そして楽しく体験出来るような情報を発信しています。
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こんにちは。
石川県小松市 赤シャツアドバイザー
タカシマ です。

 

住宅ローンを利用する時に初めて耳にする。

「つなぎ融資」はご存知ですか?

説明を聞いても解りにくい融資です。汗

 

つなぎ融資は、住宅ローンで家を購入する時に必要に
なります。
土地の決済、着工金、中間金、などを住宅ローンで
分割して支払う時に金利が発生します。
このような融資を「つなぎ融資」といいます。

 

つなぎ融資の金利は金融機関によって違います。
住宅ローンを利用する時には、つなぎ融資の知識を
把握してると選択する基準になります。

 

・つなぎ融資とは?

・つなぎ融資はいくらかかるの?

・つなぎ融資の金額を抑える方法

このような内容の記事になります。
これから住宅ローンを利用する方や、住宅ローンの選択に
迷っている方には参考になる内容です。

 

つなぎ融資とは!?住宅ローンを利用して家を建てる時に必要です。

多くの家族が住宅ローンを利用して家を購入します。
注文住宅の支払い方法は少し複雑です。
一括で代金を支払う事はありません。

 

基本的には、3回に分けて代金を支払います。
着工金、中間金、最終金。
住宅ローンを分割して支払う時に費用がかかります。
どのような仕組みで費用が発生するのか?

 

つなぎ融資の概要について解説します。

 

つなぎ融資とは?

住宅ローンを利用しても、つなぎ融資が必要の無い場合も
あります。それは、「中古住宅」「分譲住宅」
「マンション」などは、つなぎ融資が必要ありません。

 

このような住宅購入は一括で代金を支払います。
そして、引渡し後に住宅ローンの支払いを始めます。

 

注文住宅の場合は代金の支払い方法が変わります。
建築にかかるお金を分割して支払います。
着工金、中間金、最終金。
住宅ローンの融資を受ける事ができるのは、建物の完成後。
住宅が完成する前に結構な金額が必要になります。

 

仮に、2000万円の注文住宅を建築します。
一般的な割合ですが、着工金30%、中間金30%、
最終金40%。
このような割合で建築会社に代金を支払います。

 

着工金600万円、中間金600万円。
完成時までに1200万円の支払いが必要です。
この支払いを自己資金で用意できない場合に利用する融資が
つなぎ融資です。

 

住宅を建てる前に必要な資金を一時的に立て替えてくれる。
そんなローンなんですね。

 

つなぎ融資の仕組み

住宅ローンの基本的な考え方。
それは、建物が完成した時に融資を受ける。
ここなんですね。

 

住宅ローンは完成した建物を担保にします。
建物に担保を設定できる状態になってから、住宅ローンを
組む事ができるようになります。

 

完成まで住宅ローンを利用できない・・・
これだと支払いに困ります。
その時に利用する融資が「つなぎ融資」です。

 

文字だと解りにくいので、図にしてみます。
このようなイメージで支払います。

建売住宅や、マンションのイメージです。
建物が完成しているので、担保の設定が可能です。
そのまま住宅ローンを利用して代金を支払います。

 

注文住宅で住宅ローンを利用するイメージです。
建物が完成していなので、担保の設定ができません。
建物が完成するまでは、自己資金かつなぎ融資を利用して
代金を支払います。

 

つなぎ融資に必要な金額

つなぎ融資の内容を理解できたけど・・・
いくらかかるの・・・??

 

そう。
ここが不安ですよね。
あまりにも高額だと、つなぎ融資を使わない方法も
検討する必要があります。

 

つなぎ融資はいくら必要なのか?
シュミレーションしてみます。

 

金融機関によって金額はバラバラ

つなぎ融資は金融機関によってバラバラです。
石川県では民間の金融機関が扱う住宅ローンの
つなぎ融資の金額は安いです。

 

逆に、固定金利の代表的な住宅ローン。
フラット35はつなぎ融資が高い。
このような特徴があります。

 

今回は、フラット35を例にします。
つなぎ融資の金利は2~3%が基準になります。
2000万円をつなぎ融資で借りた場合こうなります。

 

1回目 土地融資
期間 6ヵ月
融資金額 1.000万円
金利 1.000万円×2.9%÷365日×180日
143.013円が利息で必要です。

 

2回目 着工金
期間 4ヵ月
融資金額 500万円
金利 500万円×2.9%÷365日×120日
47.671円が利息で必要です。

 

3回目 中間金
期間 2ヵ月
融資金額 500万円
金利 500万円×2.9%÷365日×60日
23.835円が利息で必要です。

このように、お金を支払うたびに利息が必要になります。
2000万円を土地決済、着工金、中間金の支払いで
つなぎ融資を利用すると・・・

 

¥214.519円が利息で必要です。

 

今回はフラット35を利用した場合で計算しました。
フラット35は、つなぎ融資の利息が高いです。汗
民間の金融機関では、つなぎ融資の利率が
安く利用できる商品もあります。

 

つなぎ融資の金額を抑える方法

最後につなぎ融資の金額を抑える方法を紹介します。
つなぎ融資は「支払う金額」「借りる期間」によって
金額が変動します。

 

支払う金額が多く、期間が長いと利息が大きくなります。
逆に、支払う金額が少なく、期間が短いと利息が小さく
なります。

 

住宅会社によっては、NGかもしれませんが参考までに。
僕は、つなぎ融資を利用する方には利息を最小限に
する為に支払い方法を変えています。

 

仮に、2400万円の建物を契約しました。
着工金・700万円
中間金・700万円
1400万円をつなぎ融資で利用します。

 

でも、同じ2400万円の建物です。
着工金・0円
中間金・500万円
500万円をつなぎ融資で利用すると
利息は当然ですがガクッと減ります。

 

極論ですが、最終金で一括にできれば理想です。
しかし、業者さんへの支払いもあるので・・・
最終金の一括は難しいのが現状です。

 

しかし、着工金と中間金に分けないで、中間金にまとめて
1400万円を支払うと利息が減ります。
さらに、1400万円では無く、1000万円に変更が
可能であれば、さらに利息が減ります。

 

最終的には2400万円を支払う事には変わりません。
でも、支払い方法を変えるだけで利息を抑える事が可能です。
住宅会社の承認は必要ですが、相談する事をオススメします。

 

最後に

今回は、つなぎ融資について紹介しました。
あまり聞きなれない言葉ですよね。

 

住宅ローンは家が完成して初めて利用できます。
その間は、つなぎ融資を利用して支払いをします。

 

つなぎ融資は金融機関によって金額は
バラバラです。高い金融機関もありますし
安い金融機関もあります。
金融機関を選ぶ判断基準になります。

 

そして、つなぎ融資の金額を抑える工夫。
支払い方法を変える事で、利息を抑える事ができます。
最後の支払い額は同じなので。
是非、活用して欲しい工夫です。

 

つなぎ融資を少し知るコトで、金融機関を選ぶ基準に
なりますし、利息を抑える事ができます。
良かったら参考にして下さいね。

 

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