失敗しない！住宅ローンを使った土地の買い方で抑えておきたいポイント
こんにちは。
石川県小松市 赤シャツアドバイザー タカシマ です。
この週末は土地探しのご相談が多くて、その中でもお客様が
一番疑問に思ってる事。
「土地の買い方が解らない」
ここが凄くネックになって土地探しが進んでいないように
僕は感じました。
どのお客様も土地情報はチェックしてるし、近所の売り土地看板も
チェックしてます。
でも、その先はどうやって進んで行けばいいのか？？
ここが解らない。
そんな声が多かったので、僕なりに進め方を解説します。
土地は現金で買うの？住宅ローンを使うのか？
土地探しで一番最初に確認しておきたい部分。
「現金」で土地を買うのか？
「住宅ローン」を使って土地を買うのか？
現金で購入する方もいますし、住宅ローンを活用する方もいます。
同じ「土地を買う」なんですが、この後の進め方が全く違うスケジュールに
なるんですね。
基本的な土地の買い方
まずは、基本的な土地の買い方。
土地は「買います」と意思決定した次は契約になります。
この時に「手付金」を支払います。
手付金の相場は売買金額の１割になります。
７００万円の土地だと７０万円。
この手付金を支払う事により土地の契約が成立します。
この段階では、まだ貴方の土地ではありません。
次にある「決済」が終わると晴れて貴方の土地になります。
この決済で土地の残代金（６３０万円）を売主さんに支払う事になります。
その後に土地の名義を売主さんから、買主である貴方の名義になります。
ここまで来れば長かった土地探しも終わりを迎えます。
この流れは現金で土地を購入する方の流れになります。
あまり制約もなくスムーズに土地の取引が終了する事が多いです。
これが、住宅ローンを活用する場合には全く違う流れになります。
住宅ローンを使った土地の買い方
住宅ローンを使って土地を買う場合には、現金で購入するように簡単には行きません。
準備する事が凄く多くなります。
ポイントは土地の契約までにどこまで準備できるか？
ここが凄く重要になります。
住宅ローンを使って土地を買う時に注意するポイントを一緒にみていきましょう。
手付金は現金で用意する必要があります。
まず大事な部分。
手付金は基本的に現金で用意する必要があります。
土地を買うタイミングで住宅ローンを使う事ができるのは「決済」になります。
手付金の存在を知らなくて、土地を購入した場合には序盤からビックリする事になるし、現金を
かき集める事になります。
売買価格の１割の手持ちが無い場合は不動産屋に相談して下さい。
１割は「相場」であって、絶対ではありません。
減額に対応してくれる事が多いので安心して下さいね。
決済時に住宅ローンを活用する時の準備物
土地の残金を住宅ローンで借りる場合には、金融機関に以下の書類を提出する事になります。
・土地の契約書
・建物の契約書
・建物の見積書
土地の契約書は全く問題なく提出できる思います。
問題なのは建物の契約書。
この書類になります。
まず、住宅ローンは基本的には住宅に関する事に使う事ができるローンです。
土地の契約書で土地の金額は確認できます。
ここで、建物の金額が解らないと総額がいくらで、住宅ローンがどれだけ
必要なのか？？全体像が見えてきません。
金融機関も根拠があってお金を貸してくれる訳です。
「とりあえず３千万円貸して下さい」
では、通用しないんです。
建物の契約書を金融期間に提出する為には。
ここまで決めて始めて建物の契約書を作成する事ができます。
まずは、家づくりをお願いする建築会社を決める。
その建築会社で実際に建てる間取りを決める。
間取りが決まると見積り金額が決まります。
最後に、建築会社がつくる契約書には、見積りで確定した
契約金額が記載されています。
この書類を金融機関に提出します。
ここで土地の金額が解り、建物の金額が解り、そして
家づくりの合計金額が把握できます。
合計金額からいくら住宅ローンを活用するのか？
この部分を決めます。
住宅ローンの借入金額を決めて、金融機関と契約します。
その後に土地のお金を借りる事ができる。
このような流れになります。
（金融機関によって必要書類は違う場合もあります）
結構大変ですよね。汗
やはり、何千万円というローンです。
マイカーローンのようにはいきません。
必要書類の準備も凄く大事。
でも、それ以上に大事なのは「時間」
ここが大事なんです。
タイムスケジュールは土地を買う前に把握する
土地を契約してから、土地の決済までの時間。
この時間ですが決して長くはありません。
１つの目安ですが、基本的には２ヶ月。
交渉して期間を長くお願いして貰っても３ヶ月が限界です。
その間に先ほどの「建物の契約書」を金融機関に提出する事になります。
土地を契約した途端に家づくりが一気に加速する。
これが住宅ローンを活用した土地の買い方になります。
もしも、何も決まってなくて土地を買うと・・・
この２ヶ月の間は超絶忙しくなります。
見学会やオープンハウスに参加する事から始まり、建築会社選定。
２ヶ月って聞くと期間的には長く感じるかもしれません。
１ヶ月は４週、土日は８回です。
２ヶ月だと１６回。
この１６回で見学会の参加から建築会社を決める。
そして間取りに、見積り、最後に契約。
ハードだと思いませんか？？
どの家族も家づくりだけをしている訳ではありません。
家族のイベントも当然にある訳です。
土地を決める前に建築会社を決める。
僕の理想ですけど、土地を決める前に建築会社が決まっているのが理想です。
決めるまでも行かなくても、目星はつけておく。
ここまで、準備してから土地を契約すると２ヶ月の使い方が全く変わります。
この超絶ハードな２ヶ月が、こう変化します。
土地を決める前に建築会社を決める、もしくは絞る事で土地を契約してからの
２ヶ月間を間取りにフル活用できるようになります。
時間に焦らないで家づくりをする事が可能になります。
時間に追われて家づくりをすると、判断基準がブレてしまいます。
理想の家づくり → 決済に間に合う家づくり
こう変わってきます。
後悔の原因にもなるし、何よりもお客様が家づくりを楽しむ事が
できなくなります。
住宅ローンを使って土地を買う方へ。
まずは、土地を契約する前に、土地を探す前に、理想の住宅会社を探す事から始めましょう。
良かったら参考にして下さいね。
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